A proposito di Ater e di Inpdap...

Come si apprende dai quotidiani locali il 20 dicembre scorso l’Ater (azienda erede dell'Istituto autonomo case popolari) di Latina ha perfezionato l’atto di compravendita di 28 alloggi dell’Inpdap (Istituto nazionale di previdenza dei dipendenti pubblici). Appartamenti di diversa metratura individuati in zone di Latina comprese tra viale Nervi, via Paganini, via Terracina, via Giustiniano, via Don Luigi Sturzo, via Cherubini, via Bruxelles e via Gaeta. Si tratta di una prima operazione riguardante appartamenti che saranno assegnati – da quanto è noto – già a gennaio, sulla base della graduatoria del bando dell'Ater scaduto il 10 dicembre scorso. I nuovi inquilini appartenenti “presumibilmente” a categorie disagiate, come è nello spirito dell'iniziativa, si troveranno a pagare un affitto a canone calmierato. L'operazione di acquisto sembra sia costata alle casse dell'Ater 2 milioni e 657 mila euro, alla quale si andrà ad aggiungere un'altra di 14 appartamenti sempre di proprietà dell’Inpdap. Mi sembra opportuno mettere in evidenza alcuni passaggi che potrebbero essere sfuggiti agli osservatori. Innanzitutto il comportamento lassista di un ente pubblico quale è l'Inpdap. Infatti per anni gli appartamenti di sua proprietà sono stati abbandonati al loro destino sfitti e senza alcuna cura. Basti pensare – tra l'altro – all'estremo disinteresse dimostrato dall'amministrazione anche ad intervenire alle assemblee condominiali regolarmente costituitesi negli anni e alla totale “disattenzione” nel versamento agli amministratori le somme corrispondenti alle quote condominiali dovute, e su ciò basti leggere gli atti legali relativi ai numerosi decreti ingiuntivi che sono stati emanati a carico dell'Inpdap. Ma questo è frutto probabilmente solo di una logica amministrativa perversa, dove lo Stato ha preferito non fare cassa con gli affitti possibili anche a soggetti svantaggiati o con la vendita degli immobili non più strumentali ma che avrebbero fruttato incassi notevoli in un momento di crescita del mercato immobiliare a Latina. Proprio su questo punto il rammarico è notevole. Come si sa il decreto legislativo n. 104 del 16 febbraio 1996 e il decreto legge n. 351 del 25 settembre 2001, convertito nella legge n. 410 del 23 novembre 2001, hanno modificato il destino del patrimonio immobiliare dell'Inpdap, come è avvenuto per gli altri enti previdenziali. In particolare la legge n. 410 all’art. 3 sulle modalità per la cessione degli immobili specifica, al comma 11, che i beni immobili degli enti previdenziali pubblici, diversi da quelli di cui al comma 10 – cioè di quelli ricompresi nei programmi straordinari di dismissione di cui all'articolo 7 del decreto-legge 28 marzo 1997, n. 79, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 maggio 1997, n. 140, e successive modificazioni - e che non sono stati venduti alla data del 31 ottobre 2001, sono alienati con le modalità di cui alla citata legge n. 410. L'Inpdap aveva lo strumento ma ha preferito non usarlo. Quale? Innanzitutto visto il comportamento tenuto e gli atti degli ultimi giorni acconsentire a coloro che si sono rivolti privatamente di poter avere i medesimi diritti di un ente quale Ater, ma a ciò seccamente si è preferito non addivenire. Ma la risposta più assurda la troviamo al comma 7 dello stesso art. 3 della legge n. 410: le unità immobiliari libere, quelle occupate ad uso diverso da quello residenziale e quelle ad uso residenziale, per le quali i conduttori non hanno esercitato il diritto di opzione per l'acquisto, sono poste in vendita al miglior offerente individuato con procedura competitiva. Quindi una semplice asta pubblica, dove i singoli appartamenti negli anni passati avrebbero trovato maggiore profitto dal mercato libero. Ma veniamo al punto dolens che riguarda l'edilizia popolare a Latina. La legge 18 aprile 1962, n.167 (pubblicata nella G.U. 30 aprile 1962, n.111), - norma modificata ed integrata dalle leggi 21 luglio 1965, n. 904 e 22 ottobre 1971, n. 865 - prevede disposizioni per favorire l'acquisizione di aree fabbricabili per l'edilizia economica e popolare. L'art. 1 comma 1 prevede che i Comuni con popolazione superiore ai 50.000 abitanti o che siano capoluoghi di Provincia sono tenuti a formare un piano delle zone da destinare alla costruzione di alloggi a carattere economico o popolare, nonché alle opere e servizi complementari, urbani e sociali, ivi comprese le aree a verde pubblico. L'art. 3 comma 2 afferma, inoltre, che le aree da comprendere nei piani sono, di norma, scelte nelle zone destinate ad edilizia residenziale nei piani regolatori vigenti, con preferenza in quelle di espansione dell'aggregato urbano. Bruno Astorre, Assessore ai Lavori pubblici e Politiche per la casa della Regione Lazio ha sottolineato già nel settembre scorso le misure adottate dalla Regione per far fronte all'emergenza casa. Infatti con l’articolo 54 della legge Finanziaria regionale numero 27 del 28 dicembre 2006, si è stabilito il finanziamento dell’edilizia sovvenzionata delle Ater, “per completamenti e nuove costruzioni”, con uno stanziamento complessivo di 100 milioni di euro. Cosa effettivamente andata in porto. Infatti già in ottobre la Regione Lazio ha avviato un programma “di completamento e costruzione” di edifici di edilizia sovvenzionata da parte delle sette Ater del territorio laziale. In cifre, si tratta di 1042 nuovi alloggi popolari nel Lazio, di cui: 469 nella capitale; 219 in provincia di Roma; 122 a Latina; 98 a Frosinone; 70 a Viterbo; 52 a Rieti; 13 a Civitavecchia. Sono questi i contenuti della delibera di riparto approvata il 5 ottobre dalla Giunta Regionale. Il tutto basandosi – come affermato dallo stesso Astorre – sulla disposizione del decreto competitività (decreto legge n. 159 del 2007) da parte del Governo italiano che ha messo sul piatto 550mln € di finanziamento per l'edilizia popolare. I fondi regionali sono stati così ripartiti: · 45.000.000 € all’Ater di Roma; · 21.000.000 € all’Ater della Provincia di Roma; · 11.700.000 € all’Ater di Latina; · 9.400.000 € all’Ater di Frosinone; · 6.700.000 € all’Ater di Viterbo · 5.000.000 € all’Ater di Rieti · 1.200.000 € all’Ater di Civitavecchia. La prima tipologia di interventi riguarda il completamento di edifici già in corso di costruzione, finanziati con precedenti deliberazioni, ma mai portati a compimento per varie ragioni: dai ritardi di assegnazione delle aree a una diversa assegnazione delle stesse, dal rinvenimento di reperti archeologici all’inadeguatezza del sito. Alcuni ritardi sono ascrivibili alla necessità di adeguamento, da parte delle Ater, a sopravvenute normative di vario genere: si pensi alle diverse zone che sono state classificate come “sismiche” in tempi recenti, ovvero alla necessità di adeguare le costruzioni alle norme sul contenimento dei consumi energetici, o alla volontà delle Ater di realizzare edifici secondo protocolli che applicano sistemi di bioedilizia. Quindi stiamo parlando di “cantierabilità”, di definizione di strutture già esistenti, ma non parliamo di acquisto di appartamenti. Sembra alquanto “anomalo” evidentemente attribuire a tali introiti la destinazione della compravendita. Ma veniamo ad un fatto ulteriore. L'Ater ha acquistato immobili civili che rientrano in complessi residenziali dove gli attuali inquilini hanno acquistato o dall'Inpdap stesso (pochi fortunati) o da società terze a prezzi di mercato (salati!). L'Ater si occupa di edilizia economica e popolare. I primi appartamenti catastalmente individuati - e certificabili inoltre attraverso gli atti notarili di compravendita - sono classificati, ovviamente, viste le loro consistenze nella categoria “A2” abitazioni di uso civile. Ricordiamo quale sia il quadro generale delle categorie per gli immobili a destinazione ordinaria: il Gruppo A: A/1 - Abitazioni di tipo signorile; A/2 - Abitazioni di tipo civile; A/3 - Abitazioni di tipo economico; A/4 - Abitazioni di tipo popolare; A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare. Come è noto gli appartamenti oggetto di compravendita insistono in complessi con appartamenti accatastati in A2. Dovrebbe essere chiaro all'azienda procedente che non potrà – al fine anche di godere di agevolazioni fiscali successive come per l'ICI – ridimensionare il valore delle proprietà immobiliare procedendo alla revisione catastale e proponendo la classificazione nelle più “comode” categorie A3 o A4. E' risaputo che non esiste una norma catastale che preveda, per definizione, l’assegnazione della categoria “A/3 - abitazioni di tipo economico” per esempio alle unità immobiliari edificate nell’ambito territoriale dei nuclei PEEP (appunto i piani di edilizia popolare). Pertanto la classificazione di detti immobili avverrà con le stesse modalità previste per tutti gli altri immobili, prescindendo quindi dall’indicazione urbanistica di tali nuclei o da altre agevolazioni previste dalla legislazione vigente in materia. Si ribadisce inoltre che la classificazione delle unità immobiliari non può dipendere – e non dipende - dalle caratteristiche soggettive del possessore o dell’affittuario. E su questo punto è stata chiara la Corte di Cassazione che recentemente con la sentenza n. 21725 dell’11 ottobre 2006, ha stabilito che un contribuente che voglia impugnare il provvedimento che attribuisce la classe e la categoria ad un’unità immobiliare, deve fornire prove documentali che dimostrino la diversa classificazione del bene. La sentenza si riferisce al caso di un contribuente che ha presentato ricorso contro il Comune che gli aveva liquidato l’ICI in base ad una categoria catastale calcolata su presunti valori attribuiti dall’Agenzia del territorio. I giudici hanno sottolineato, tra le altre cose, che i fabbricati contemplati dalla normativa sull’edilizia economica e popolare sono quelli costruiti per mettere a disposizione dei cittadini meno abbienti abitazioni di tipo economico e popolare e, per ciò stesso, non rientranti nella categoria “A2” propria delle abitazioni di tipo civile, ma necessariamente nella categoria “A3”, abitazioni di tipo economico. Tuttavia il ricorso è stato respinto: la Corte ha ritenuto la categoria (“A2, classe 2”) attribuita dall’ufficio a seguito del sopralluogo, corrispondente alle caratteristiche dell’immobile, perché non vi era alcuna prova contraria tale da giustificare un diverso classamento. In definitiva, i giudici hanno affermato che il solo fatto che un immobile sia stato realizzato con finanziamenti pubblici per l’edilizia economica e popolare non determina la relativa collocazione nella categoria “economica popolare”; le caratteristiche di un immobile a fini catastali attengono soprattutto a uno stato di fatto, indipendentemente dalle finalità del finanziamento pubblico. Allo stesso modo, la circostanza che l’immobile sia stato realizzato da una cooperativa in un’area di edilizia economica e popolare, non costituisce assolutamente prova che esso possegga le caratteristiche della categoria “economica popolare”. È chiaro che un intendimento del genere da parte dell'Ater metterebbe in discussione l'intero classamento degli stabili ove sono siti gli appartamenti di proprietà terze. Infatti una diversa collocazione catastale lederebbe il valore economico patrimoniale delle proprietà private attuali, facendo svalutare un patrimonio indipendentemente dalle leggi del mercato ma con un atto discrezionale pseudo amministrativo senza alcun fondamento. La diffida ad un'operazione di tale fattura non può che essere implicita.